베트남 부동산 시장, 특히 하노이와 호치민시라는 두 대도시 간의 간극은 단순한 지리적 차이를 넘어, 법적 구조와 문화적 해석의 심연을 드러냅니다. ‘고대 하노이 부동산’이라는 용어는 단순히 역사적 건축물을 지칭하는 것이 아니라, 1993년 토지법 개정 이전에 형성된, 상속과 증여를 통해 분할된 복잡한 지분 구조를 가진 부동산을 의미합니다. 이러한 부동산이 호치민시의 현대적 ‘STAY V’ 아파트 임대 시장에 진입하는 현상은, 전통적 자산 유동화 방식을 완전히 뒤집는 혁신적인 금융 공학의 결과입니다. 본 기사는 이 특수한 자본 이동의 메커니즘을 해부하고, 기존의 부동산 중개 관행에 대한 근본적인 의문을 제기합니다.
고대 하노이 부동산의 법적 지분 구조와 유동화의 역학
고대 하노이 부동산의 핵심은 ‘분할 소유권’에 있습니다. 1990년대 이전, 많은 주택들이 단일 소유자 명의로 등록되었으나, 상속 과정에서 수십 명의 상속인에게 지분이 분할되었습니다. 이 지분들은 법적으로는 개별 거래가 가능하지만, 물리적 건물을 분할할 수 없기에 유동성이 극도로 낮습니다. 2024년 하노이 법원에 접수된 부동산 분할 소송은 전년 대비 37% 증가했으며, 이 중 62%가 5인 이상의 공동 소유 사건이었습니다. 이러한 법적 복잡성은 자산을 시장에 내놓지 못하게 만드는 핵심 요인입니다.
이 문제를 해결하기 위해 등장한 것이 ‘지분 신탁’ 모델입니다. 다수의 공동 소유주들은 자신의 지분을 하나의 법적 신탁에 맡기고, 신탁은 이를 기반으로 유동화 증권을 발행합니다. 2025년 1분기, 하노이 소재 부동산 신탁 회사 ‘펀드에이(FundA)’는 47명의 공동 소유주로부터 1,200제곱미터 규모의 구시가지 주택 지분을 통합했습니다 호치민 숙소 이 주택의 시장 추정가는 850억 동이었으나, 분할된 지분으로 인해 개별 거래는 불가능에 가까웠습니다.
이렇게 발행된 유동화 증권은 호치민시의 기관 투자자들에게 판매됩니다. 이 증권은 하노이 부동산의 실제 현금 흐름(임대 수익)이 아닌, 자산 가치 상승에 기반한 파생 상품입니다. 2024년 하노이 구시가지의 토지 가격은 평균 18% 상승했지만, 거래량은 9% 감소하여 가격과 유동성 간의 괴리가 심화되었습니다. 이러한 환경에서 지분 유동화는 자산 가치를 현금화할 수 있는 유일한 통로가 되고 있습니다.
호치민시 STAY V 아파트 임대 시장의 변화와 역설
호치민시 1군과 3군에 집중된 ‘STAY V’ 아파트는 단기 및 장기 임대를 결합한 하이브리드 모델로 유명합니다. 이 아파트들은 일반적으로 60-80제곱미터 규모로, 월 임대료는 1,500만 동에서 3,000만 동 사이입니다. 2025년 상반기, STAY V 아파트의 공실률은 4.2%로 기록적으로 낮았으나, 신규 공급은 2023년 대비 22% 감소했습니다. 이는 공급 부족이 임대료